Риэлтор: «Бүген аена бер сум гына түләп бара торган ипотека популяр»

Әлеге сорауларга җавапны «Интертат»та яңа башланган «Күзгә – (к)сүз проекты» кысаларында, торак базары белгече, риэлтор Гөлнара Фазылҗанова бирде.

• Туры эфирны карарга теләүчеләр өчен сылтама.

Сорауларны укучыларыбыз атна дәвамында юллады һәм туры эфир вакытында бирде.

Гөлнара ханым, укучыбыздан килгән иң беренче сорау болай яңгырый: «Кулымда 1 млн акча бар. Өйдә акча саклау куркыныч, дип тәкрарлыйлар. Нәрсә алырга тотыйм икән: йортмы, фатирмы яки тулай торактан бер бүлмәме?»

Бүген күчемсез милек мәсьәләсе бик актуаль. Бу очракта кешенең үз ситуациясеннән чыгып карарга кирәк. Аңа беренче чиратта йорт кирәкме яки фатирмы?

Әмма үземнән чыгып әйтәм – 1 млн сум акчам булса, мин үзем тулай торактан бүлмә алуны иң соңгы очракта карар идем. Әгәр сезгә йорт якынрак икән, бу очракта йорт алырга киңәш итәм. Чөнки йорт алуның бик күп ысуллары бар, төрле программалар эшли. Фатир алырга теләсәң дә, сайлау мөмкинлеге күп – беренчел базардамы, икенчел базардамы, үзең сайлыйсың. 1 млн сум акчасы булган кешегә мин траншлы ипотека алырга киңәш итәр идем. Бу нәрсә дигән сүз? 1 млн сум акчаны беренчел кертемгә кертеп, фатир тапшырылганчы, 1-2 ел дәвамында сез нибары 1 сум акча түлисез. Фатир тапшырылгач, сез ремонт ясап, әлеге фатирны квартирантларга бирәсез дә, кесәдән акча чыгармыйча, ипотека түләп барасыз. Кесәсендә 1 млн сум артык акча булган кешеләр арасында бу төр ипотека бик популяр. Бу – яңа төр ипотека, аның әлегә төгәл сроклары юк, бүгенге көндә ул январь ахырына кадәр генә эшли.

Ипотека түләүләрен ничек итеп киметергә була?

Ипотека түләүләрен рефинансирование ысулы белән киметеп була. Әмма ул бөтен кешегә дә туры килми. Иң элек сез ипотека алганда процент ставкасы ничә булган, шуны карарга кирәк. Бүгенге көндәге ставка белән аермасы нинди? Әгәр аерма зур булмаса, рефинансирование ясауның мөһимлеген күрмим. Ләкин рефинансирование – ставканы һәм түләүләрне киметүнең иң яхшы һәм популяр ысулы.

Ничек итеп түбән процентлы ипотека алырга?

Бүген ипотека өлкәсендә, ставканы киметү өчен, бик күп дәүләт программалары эшли. Алар беренчел базарда да, икенчел базарда да бар. Беренчел күчемсез милек базарында бүген «Гаилә ипотекасы» буенча түбән ставкаларга ия булырга мөмкин, шул ук вакытта төзүчеләр үзләре дә акцияләр куя. «Вторичка» алганда исә, ставкаларны банклар аша киметү өчен сатып ала торган акцияләр бар. Ставканы сатып алу акциясе була инде.

Шундый ситуация: яңа гына өйләнешкән гаилә, торак алырлык акчалары юк. Ничек итеп үз куышыңны булдырырга?

Шушы көннәрдә генә бер застройщик шундый акция уздыра: үз фатирларын беренчел взнос булмаган килеш тә алырга мөмкинчелек бирә. Беренчел взноста хәйран зур күләмдә скидка бирә торган төзүче оешмалар да бар. Икенчел торак базарында да чыгу юллары бар. Бүген тәҗрибәле риэлторлар ярдәмендә төрле мәсьәләне чишеп була.

2023 елда нинди гаиләләргә түбән процентлы ипотека бирелә?

Бүген балалы гаиләләргә ипотека алуда төрле ярдәм юллары бар. Дөрес, 2022 ел ахырында халык, бу программалар бетә, дип, бик борчылган иде. Быел исә «Гаилә ипотека»сы программасын, киресенчә, киңәйттеләр. Әгәр ул моңа кадәр 2018 елның 1 январеннан соң туган балалы гаиләләргә генә бирелсә, быел исә 18 яше тулмаган 2 балалы гаиләләргә дә бирелә башлады. Бу программа ел ахырына кадәр гамәлдә.

Узган елның бу вакыты белән чагыштырганда вазгыять икенчерәк, халык бүген ипотека алудан курыкмыймы?

Башта без пандемияне үткәрдек. Вазгыять бик четерекле иде. Әмма күчемсез милек базарында сату-алу туктамады. «Бу йортларны нигә төзиләр, кем фатир алсын?» – дип сөйләнүчеләр дә булды. Әмма үзегез күреп торасыз – йортлар төзелә бара, сатыла тора. Ихтыяҗ булмаса, бу кадәр төзелешләр булмас иде.

Ел башында вазгыять тагын үзгәреп алды. Ул вакытта бөтен банклар ставканы бик югары – 20-22%ка кадәр күтәрде. 1-2 атна тынлык булды да, базар яңадан кайный башлады.

«Авыл ипотекасы» буенча йорт алырга буламы? Бу ипотека үзгәрешләр кичермәдеме?

Соңгы елларда һәм, гомумән, быел, йортларга ихтыяҗ, сорау бик күпкә артты. Көз буе бик күпләр йорт алды. Дөрес, барысы да «Авыл ипотекасы» программасы белән түгел, дәүләт программасы буенча да алдылар. «Авыл ипотекасы» ул һәркемгә дә туры килми. Аны алу өчен рәсми эш урыны һәм анда кимендә 1 ел эшләү төп шарт булып тора. Бер урында 1 ел стаж булмаса, әлеге төр ипотека бирелми. Бу ипотекага дәгъва иткәндә, банк үзе сезнең «Госуслуги» сайтына кереп, алган керемегезне тикшерә. Монда ясалма справкалар үтми. «Авыл ипотекасы»ның ставкасы түбән, шуңа күрә тикшерүе дә җентекле. Бу төр ипотекага ия булсагыз, сез йортка пропискага керергә һәм ярты ел саен «подтверждать» итеп торырга тиеш. Алынасы йорт беренчел базарда – 3, икенчел базарда – 5 елдан да искерәк булырга тиеш түгел.

Гаиләсез, гаиләле, бер балалы һәм күпбалалы гаиләләргә ипотека алу буенча нинди өстенлекләр бар?

Күпбалалы гаиләр өчен мондый ярдәм бар. Әгәр сезнең ипотека алынган һәм берәр балагыз 2018 елның 1 январеннан соң туган икән, сезгә 450 мең сум күләмендә ташлама бирелә. Бу сумманы ипотекадан чигереп була. Балалы гаиләләр өчен – гаилә ипотекалары, балалары булмаган гаилә өчен дә «господдержка»дан файдаланырга була.

Бүгенге көндә фатир алу отышлымы яки йортмы?

Кайсы ягы отышлырак дип әйтә алмыйм. Һәр кеше үзе сайлый: бакчалы, мунчалы кишәрлектә яшисе килсә, йорт ала. Бер тапкыр ремонт ясап кереп, проблемасыз яшисе килсә – фатир сайлый.

Дәүләт ярдәме бар, риэлторлар ярдәм итә, түләүләрне үзебезгә ничек кирәк, шулай көйли алабыз. Әмма халык күңелендә барыбер курку яши. Йорт яки фатир алганда ничек алданмаска?

Беренче чиратта, тәҗрибәле риэлтор белән эшләү кирәк. Чөнки банкротлы ситуацияләр бик күп очрый. Торакны сатып алыр алдыннан тирән тикшерү кирәк. Әгәр сез бүген сатып алырга теләгән фатирның хуҗасы банкрот булмаса да, аның алдагы хуҗалары банкротлык процессын башлаган булса, монда бик сак булырга кирәк. Безнең юристлар, берәр шик булса, шундук «бу фатирны сатуга алмыйбыз» дип әйтә. Үземнең дә мондый очраклар белән очрашканым бар. Клиент белән фатир сайлагач, без документларны тикшерүгә сорыйбыз. Юристлар тикшерә. Риэлторга да, юристка да нәрсәдер ошамаса, аны кире борабыз. Әгәр кешенең 500 мең сумнан артык бурычы бар икән, аңа теләсә кайсы секундта банкротлык эше башлап җибәрергә мөмкиннәр. Ул эш башланса, сез ипотека алып та, фатирсыз калырга мөмкинсез.

Коммуналь түләүләр буенча әҗәтләр калмасын өчен нишлисез?

Шулай ук барлык документларны сорап алабыз.

Ышанычлы риэлторны нинди параметлар буенча табарга?

Рекомендацияләр буенча. Минем бөтен клиентлар «сарафан радиосы» аша җыелган. Кемнеңдер туганы, кемнеңдер танышы аша. Тәҗрибәле риэлтор урамда клиент эзләп йөрми.

«Фатир алдык. Кухня белән залны берләштерергә телибез. Сатып алынган фатирга «перепланировка» рөхсәт ителәме?»

Моның өчен иң элек БТИдан, администрациядән рөхсәт алырга кирәк. «Мин фатир сатып алдым, теләсә ни эшли алам», – дип масая торган түгел. Нәрсәнедер җимерү, күчерү – күрше фатирларга да кыенлык тудырырга, шулай ук бу фатирны сатканда да проблемалар китереп чыгарырга мөмкин.

Белдерүләр сайтындагы белдерүләргә ышанырга ярыймы?

Бик урынлы сорау. Сайтлардагы белдерүләрне сайлап алырга кирәк. Аның кайсы дөрес, кайсы фейк икәнне риэлтор шундук күрә. Бик күп ялган белдерүләр очрый – түбән бәя куялар. Андый бәяләр торак базарында, гомумән, юк. Бик матур фотолы, түбән бәяле белдерүләргә күп клиентлар кызыга.

Күптән түгел шундый очрак булды. «Бик арзанга фатир саталар, моны карап ал әле», – ди бер клиентым. Юри генә шалтыраттым. Гадәттә, алар шул ук көнне үк задатка сорыйлар, «задатка кертү белән белдерүне алам, аннары фатирны рәсмиләштерәбез» диләр. Мондый белдерүләргә ышанмагыз, зинһар.

Яңа төзелә башлаган йортлардан ничек фатир алырга, һәм айлык түләүләр нәрсәдән чыгып билгеләнә?

Программа буенча, кулыгызда 15% күләмендә беренчел взнос булырга тиеш. Шуннан чыгып, калган сумма айларга бүленә. Һәр застройщикның үз калькуляторы бар.

Кайсы банклардан ипотека алу отышлы?

Ставкалар бүген барлык банкларда да бертигез. Күпчелек клиентлар «ВТБ», «Сбербанк», «Альфа Банк»ны сайлый.

«Досрочное погашение»ны ничек дөрес түләргә?

Беренчедән, түлисе сумма күпме калганын карарга кирәк. «Досрочное погашение» ясарга уйласагыз, айлык түләү суммасын түгел, срогын киметергә киңәш итәм. Срокны киметү отышлырак. Әгәр инде айлык сумманы түли алмыйсыз икән, бу вакытта түләү суммасын киметергә була. Һәр банкның «онлайн приложение»се бар. Программага үзегез кертәсе акчаны куеп, айлык түләүне яки елны киметүне исәпләп карыйсыз.

Төзелеш өчен ипотека алуның нинди үзенчәлекләре бар?

Йорт алганда күп клиентларыма әлеге төр ипотеканы алырга киңәш итәм. Дөрес, һәр клиентның үз ситуациясе. Йорт төзергә җирегез бармы-юкмы, беренче шуны белергә кирәк. Банкларның төп шарты: йортны аккредитацияләнгән оешмалар аша гына салырга рөхсәт бирәләр. Йортның планы булу да кирәк. Ансыз бу төр ипотеканы алып булмый.

Участок сайлаганда риэлтор кирәкме?

Реклама булмасын, әмма кирәк. Чөнки тигезле-тигезсез, чикләүләр кертелгән җир кишәрлекләре бар. Тикшермичә алынган участокта, чикләүләр булса, йорт төзергә рөхсәт ала алмаячаксыз.

Минем туганым Питерда 1 елдан бирле бөтен милеккә милекче булып тора. Дачасын сатарга тели. Салымнар ягыннан караганда, ничә елдан соң сату кулай?

Әгәр күчемсез милегегез бер генә булса – 3 ел, берничә фатирыгыз яки йортыгыз булса, салым түләмәс өчен, 5 елдан соң сатарга мөмкин.

«Экскроу счет» турында да сөйләшик әле. Нәрсә ул?

Бу – фатир алырга теләүчеләрне саклау өчен булдырылган «тартма». Берничә еллар элек, күп кенә застройщиклар банкротлыкка чыгып, күпләр үзләренең кертемнәрен югалтып, фатирларын ала алмады. Хәзер хөкүмәт, клиентларны иминиятләү йөзеннән, «экскроу счет» дигән төшенчә булдырды. Фатир алырга теләүче бу счетка үзенең беренче взносын кертә, банк ипотека кредиты суммасын күчерә. Йорт кулланылышка тапшырылмыйча, төзүче бу акчаны ала алмый. Шуңа күрә бүген застройщиклар күпфатирлы йортларны вакытыннан бик күпкә алда тапшыра.

«Застройщиктан яңа фатир сатып алдык. Акт «приема-передачи»га кул куймадык әле. Февральдә балабыз туарга тиеш. Бала туу берәр нәрсәгә йогынты ясыймы?»

Иң элек нинди процент белән алдыгыз, шуны карарга кирәк. Гаилә ипотекасы буенча алмасагыз, рефинансирование ясарга мөмкин. Минем сезгә киңәшем: алда телгә алынган актка кул куйганчы, фатирны белгеч белән тикшереп алыгыз. Торакны махсус тикшерә торган белгечләр була, аңа акча жәлләмәгез. Актка кул куйгач, сез җитешсезлекләрне берничек төзәттерә алмыйсыз.

Ир дә, хатын да рәсми рәвештә эшләмәсә, ипотека алу шансы бармы?

Әлбәттә, бар. Бу – хәл ителмәслек мәсьәлә түгел.

Шәхси эшмәкәр, үзмәшгульләргә ипотека алуда нинди өстенлекләр бар?

Шушы төр эшмәкәрләргә генә хезмәт күрсәтә торган махсус банклар бар. Монда икенче төрле документлар пакеты җыела. Ипотекага дәгъва кылганда кимендә 1 ел эшмәкәрлек стажы булырга тиеш.

«2009 елгы инвалид балам бар. Мин эшләмим, аны карыйм. Ирем шабашкада йөри. Казанга күченәсебез килә. Миңа ипотека алу тәртибен аңлатыгыз әле».

Инвалид бала булган очракта, беренчел торак базарында «Гаилә ипотека»сын куллана аласыз. «Вторичка» карасагыз, икенче төрлерәк ситуация.

«Яшьлектә хаталар булды инде, кредит тарихым бозылган. Бу очракта миңа ипотека бирерләрме икән?»

Бу – шактый киң таралган очрак. Ирнеке дә, хатынныкы да бозылганмы? Барысын да карарга кирәк. Түләп бетерелмәгән кредитлар бар икән, болар да шактый кыенлык тудырырга мөмкин. Хәтта сумнар түгел, тиеннәр дә бурыч булып күренеп тора. Кеше, үзе дә белмичә, банкларга бурычлы булырга мөмкин.

Яңа ел алдыннан бер клиентым белән шундый хәл булды. «Минем кредит тарихым чиста», – диде. Тикшерә башлагач, аның исеменә башка шәһәрдә микрозаймнар алган булып чыктылар. 7 мең сум күләмендә алынган бурыч хәзер 40 мең сумнан артып киткән. Билгеле, бу кыз бу хакта ипотека алырга теләгәч кенә белде. Сезгә киңәшем: әледән-әле «выписка из кредитной истории» алып карагыз.

«Шәһәр читендә 10 млн сумлык йорт карадык. Әмма моның кадәр зур суммада ипотека бирмиләр, ди ирем. Дәүләт программалары буенча лимит бармы?»

Дәүләт ярдәме буенча лимит бар, ул 6 млн сумны тәшкил итә. Шулай ук застройщиклар комбо-ипотекалар тәкъдим итә. Әгәр сезнең алынасы торак 9 млн сум булса, сезнең беренче кертем 3 млн сум булырга тиеш. Әгәр мондый суммагыз булсмаса, аерым застройщикларны карап, аларның акцияләреннән комбо-ипотека алырга була.

«Новостройка»дан фатир алырга телибез. Танышларыбыз: «Риэлторсыз алмагыз», – ди. Застройщиктан алам бит мин, нигә миңа риэлтор? Әллә мин ялгышаммы?»

Застройщикларны кимсетеп әйтүем түгел. Әмма ул бары тик үз объектының плюсларын гына саный. Әгәр риэлтор белән эшлисез икән, ул, плюслар белән бергә, минусларын да күрсәтә. Риэлтор белән эшләгәндә эксперт фикеренә таяна аласыз.