Белгечләр күчемсез милек базары турында: «Реаль проблемалар бер елдан башланырга мөмкин»

Саклык банкы аналитиклары бәяләвенчә, сентябрь-октябрь айларында беренчел базарда фатирлар сату агымдагы елның март-апрель күрсәткече белән чагыштырганда 18 процентка кимегән. Сату күләме бөтен җирдә диярлек кимегән, Приморье краеннан тыш, анда 9 процент үсеш теркәлгән.

Иң зур кимү Красноярск (минус 46 процент) һәм Краснодар (минус 39 процент) крайларында, шулай ук Ростов өлкәсендә (минус 31 процент) теркәлгән. Татарстанда, төбәк Росреестрының соңгы мәгълүматлары буенча, ел башыннан яңа фатирлар сату 17 процентка кимегән.

Фатирлар сату бик нык кими

«Челнинские известия» аралашкан риелторлар ноябрьдә тискәре динамика булуын раслый. Автокалада беренчел күчемсез милек базарында ихтыяҗ сизелерлек кимегән.

«Минем күзәтүләрем буенча, яңа төзелешләрдә фатирлар сату бик нык кимеде, – ди «Кама» күчемсез милек агентлыгы риелторы Элина Сайдулина. – Беренчедән, гаилә ипотекасы буенча шартлар җитди үзгәрде. Ягъни лимитлар юк, булганда да, алар озакка җитми. Икенчедән, Чаллыда йорт төзүчеләрдән торак сатып алуга «рассрочка» юк, башка шәһәрләрдә исә мондый мөмкинлек бар. Төзүчеләрдән башлангыч взнос өчен җитмәгән суммага заем алу вариантлары бар, әмма югары процент аркасында алар бик популяр түгел. Болар барысы да, башка ташламалы программалар һәм отышлы субсидияле ставкалар булмау белән бергә, ихтыяҗ кимүгә китерде».

Бүген базар тулысынча туктап калды, дип әйтеп булмый. Яңа фатирларны, элеккеге кебек актив булмаса да, сатып алалар.

«Торакны хәзер нигездә акчалата исәп-хисапка алалар, – дип дәвам итә белгеч. – Кешеләр, акча белән нәрсә булыр, дип борчыла, шуңа күрә күчемсез милеккә акча кертергә тырыша. Мәсәлән, сатып алучылар арасында банк кертемнәренең тәмамлану вакыты җиткән кешеләр күп. Шәхсән минем соңгы вакытта шундый 3 килешү булды. Кызыксыну кечерәк мәйданлы фатирлар ягына күчте – студияләр, 1 бүлмәле фатирлар. 2 бүлмәле һәм 3 бүлмәле фатирларны сирәгрәк алалар».

Беренчел торакка бәяләр икенчел торак бәяләренә якынлашты

Яңа торакка бәяләргә килгәндә, алар хәзер «икенчел торак» бәяләренә якынлашты. Әйтик, 36 квадрат метр мәйданлы 1 бүлмәле фатирның бәясе 4,6 млн сумнан башлана. Зуррак мәйданлы торак, мәсәлән, 42 квадратлысы, 5,3 миллионнан башлана. Кыйммәтрәк вариантлар да бар, мәсәлән 6-6,5 млн сумга «1 бүлмәле» фатирлар.

«Хәзер кешеләр уртача 5 млн сумлык фатир эзли, иң күбе – 6 миллионга, – дип сөйли «Полезные люди» күчемсез милек агентлыгы риелторы Сабир Кавиев. – Сатып алучылар арасында нигездә шәхси тупланмалары булганнар. Әгәр акча җитмәсә, кредит алалар, ләкин күп дигәндә 1 миллион сумга кадәр, артык түгел. Әмма бу очракта да зур түләү чыга, аннары «шимбә көннәрендә эшләргә» туры киләчәк. Процент ставкасы югары булган база ипотека программалары буенча сатулар юк. Һәрхәлдә, миңа андый сәер клиентлар эләкмәде. Гомумән алганда, базардагы вазгыять бүген бик үк яхшы түгел, бу – яңа төзелешләргә дә, «икенчел торак»ка да кагыла. Гаилә ипотекасы буенча лимитлар юк, аларны тотарга кирәк. Сатып алу сәләте җитди төште. Элек комиссия түләмәгән төзүчеләр хәзер аны түлиләр, ә түләгәннәр аның күләмен күтәргәннәр».

Яктылык язын гына күренергә мөмкин

Экспертлар, сатулар кими барачак, дип ышана. Төп ставканың даими күтәрелүе һәм ташламалар булмау вазгыятьне катлауландыра гына.

«Миңа калса, якындагы ел-ел ярым эчендә яхшырак булмаячак, – дип саный риелтор Сабир Кавиев. – Ставканы күтәрәчәкләр. Болай да инде берние булмаган халыктан җыемнар бара дигән тәэсир туа. Банклар хәзер кешеләрне теләсә нинди сылтау белән талыйлар, төзүчеләр дә шулай ук эшли. Бу – бөтенләй регламентлаштырылмаган хәл. Һәркем үзе теләгәнчә көлә. Беркем беркем белән дә аралашмый. Барысы да кулланучыга, гади кешегә: туганнары белән кечкенә фатирларда яшәргә мәҗбүр булган һәм үз фатирын сатып алырга мөмкинлеге булмаган ир-атка, хатын-кызга төште. Болар барысы да нәтиҗәдә талашларга һәм җимерелгән гаиләләргә китерә».

Сатуларның алга таба кимүен Элина Сайдулина да фаразлый. Алай гына да түгел, алда – Үзәк банкның төп ставкасының чираттагы күтәрелеше.

«Якындагы атналарда ставканы тагын 2 процент пунктка күтәрәчәкләр (хәзер ул 21 процент тәшкил итә). Бу хакта сүз бара инде. Бу – торакка ихтыяҗның тагын да кимүенә китерәчәк. Шул ук вакытта декабрь уртасыннан базарда сезонлы тынлык башлана, ул якынча язга кадәр дәвам итә. Март-апрельдә ставканы төшерә башларлар, ипотека буенча өстәмә лимитлар ачарлар, һәм шул вакытта базар яңадан җанланачак, дигән өмет бар», – дип оптимистик фараз бирде риелтор.

Киеренке, ләкин критик түгел

Төзүчеләр, риелторлардан аермалы буларак, узган ноябрьне уңай бәялиләр. Һәрхәлдә, ул алдагы айдан әллә ни аерылмый, диләр.

«Сатулар, һичшиксез, булды, – ди «Домкор» СЗ ҖЧҖ коммерция директоры Евгений Александров. – Кайдадыр без хәтта килешүләр үсешен дә теркәдек, әмма бу – тренд түгел, ә ниндидер локаль әйберләр. Алар гаилә ипотекасын бирүдәге өзеклекләр аркасында барлыкка килә. Димәк, килешү төзү тигез темплар белән бармый. Аларның кайберләре бөтенләй башка чорга күчә яки ипотека алуның даими үзгәреп торган шартлары аркасында кичектерелә. Бу – аңлашыла да, чөнки сатуларның зур өлеше ташламалы программалар белән бәйле. Монда вазгыять тотрыкланмыйча, сатулар ритмик булмаячак. Кеше бер шартларга исәп тоткан, ә банкта аңа күпмедер вакыттан соң бөтенләй башка тәртип турында сөйлиләр. Болар барысы да базарга билгеле бер киеренкелек өсти».

Беренчел торак базарында килеп туган вазгыятьне әңгәмәдәш кискен дип атарга ашыкмый. 2024-2025 елларда тапшырылучы объектлар начар сатылмаган, һәм алар буенча эскроу-счетларның тулылануы шактый югары. Бу – йортларны төзеп бетерү өчен финанслау җитәрлек дигәнне аңлата.

«Тапшыру срогы 2026 елда яки хәтта 2027 елда булган объектларга килгәндә, анда тулылану инде түбән. Әлегә сатылган лотлар күп түгел, ягъни сатылмаган фатирлар күп. Хәзерге сату темпларын исәпкә алып, тулылану йорт төзүчеләр билгеләгән планнарга туры килер, һәм аларның йортлар төзүгә акчалары җитәрлек булыр, дигән ихтималлылык аз. Әйе, бездә проектлы финанслау механизмы бар: без өлешчеләрнең акчаларын җәлеп итмибез – аларны безгә банк бирә. Әмма бу акчалар бүген кыйммәт, һәм процент ставкасын киметү өчен, төзүче эскроу-счетларга керемнәрне шундый ук яки хәтта банктан яңа проектка алуга караганда бераз зуррак күләмдә тәэмин итәргә тиеш. Менә монда аерма барлыкка килә: әгәр төзүче акчаны тиешле күләмдә һәм тигез темпларда җәлеп итә алмаса – димәк, проект финанславы буенча акча аның өчен бик кыйммәткә әйләнә – 30 процентка кадәр. Әгәр дә ул банктан акчаны шундый процент белән алса, төзелеш тәмамлангач, аларны ничек кайтарсын? Торакка бәяләрне күтәрү – вариант түгел, сатып алу сәләте болай да чикләнгән, үз акчаларын кертү дә шактый катлаулы. Шуңа күрә, агымдагы вазгыятьтә алынган йөкләмәләрне үтәү мөмкин булмау сәбәпле, төзүчеләрнең бер өлеше яңа объектларны чыгаруны тоткарлады инде, ә тагын бер өлеше – үзе өчен мондый сценарийны карый», – дип аңлата Евгений Викторович.

Үз чиратында көчле компанияләр эшләвен дәвам итә, сак кына яңа объектлар ача («Домкор», мәсәлән, 22нче микрорайонда «Романтика» торак комплексы төзелешенә кереште), әмма вазгыятьне бик игътибар белән күзәтәләр.

Шул ук вакытта, ЦИАНда әйтүләренчә, Россиядә инде эшләтеп җибәрелгән проектларда фатирлар сату 3 процентка кимегән. Шул ук вакытта күрсәткеч алга таба кимүен дәвам итә, әлегә алай ук критик түгел. Реаль проблемалар бер елдан башланырга мөмкин, дип кисәтә аналитиклар.

«Челнинские известия» сайтыннан тәрҗемә. Авторы: Руслан Асанов